29 Jun 17

Zukunft der Logistikimmobilien und Standorte – Kille-Pitch Nr. 15

„Logistikimmobilien – Dreh- und Angelpunkte der Supply Chain“ lautet der Titel der ersten wissenschaftlichen Untersuchung, welche die „Logix – Initiative Logistikimmobilien“ 2016 veröffentlicht hat. In acht Kernergebnissen wurde u.a. herausgestellt, dass die Logistik komplex, dynamisch, vielfältig und branchenüberreifend ist, dass sie Arbeitsplätze schafft und dass Logistikimmobilien nicht aus den Wertschöpfungsketten von Unternehmen wegzudenken sind.

Die Untersuchung der Zukunft – ein Puzzle mit mehreren Dimensionen

Auf diese erste Untersuchung mit dem Schwerpunkt der Ist-Aufnahme haben Dr. Alexander Nehm, Geschäftsführer der Logivest Concept GmbH, und ich uns der Frage zur Zukunft der Logistikimmobilien und Standorte aus Nutzersicht gewidmet (siehe https://www.logix-award.de/neue-logix-studie-in-kernthesen/). Unsere Motivation lag darin, die Diskussion über die zukünftigen Anforderungen an eine Logistikimmobilie zu objektivieren. Das ist notwendig ist, da unterschiedlichste Vorstellungen über die Entwicklungen bestehen.

Aktuell wird die Diskussion sehr von der Digitalisierung der Geschäftsmodelle (u.a. E-Commerce) und der administrativen bzw. operativen Prozesse (u.a. Robotik) dominiert. Doch zahlreiche weitere Themen sind bei der Realisierung von Logistikimmobilien zu berücksichtigen. Eine gründliche und umfangreiche Untersuchung, welche die allgemeinen Entwicklungen in der Logistik und die Anforderungen der Nutzer der Logistikimmobilien einbezieht, lag aus unserer und aus Sicht von Logix nicht vor. Deswegen haben wir uns dieses Themas angenommen – oder besser gesagt, dieser Herausforderung. Denn als die Idee entstand, die Diskussion über die Zukunft der Logistikimmobilien und Standorte zu objektivieren, irrationale Mythen zu entlarven, kurzlebige Moden aufzudecken und nachhaltige Trends zu begründen, war uns nicht bewusst, wie schwierig und komplex das Unterfangen sein wird.

Sechs Thesen zur Entwicklung von Logistikimmobilien

Das Ergebnis ist die Diskussion von 17 Themen der Logistik und ihre qualitative bzw. quantitative Bewertung mit Fokus auf Logistikimmobilien und Standorte sowie 23 daraus resultierende Thesen zur zukünftigen Entwicklung. Diese haben wir in sechs allgemeinen Kernthesen zusammengeführt. https://www.logix-award.de/wp-content/uploads/2017/06/Thesen_Komplett_1.pdf

Kernthese 1: City Logistik – auf die Plätze, fertig, los!
Der stadtnahe Flächenbedarf der Logistik nimmt vor allem durch das E-Commerce-Wachstum und damit verbundenen Lieferversprechen in hohem Maße zu. Dabei wird das Spannungsfeld zu steigendenden rechtlichen Rahmenbedingungen und Umweltauflagen intensiver werden. Auch die Zahl an neuen logistischen Gebäudeformen wie Microdepots, Hybridobjekte oder Multi-level-Anlagen an neuen Standorten in der Stadt wird deutlich zunehmen.

Kernthese 2: Imagewandel der Logistikwirtschaft als Akzeptanzverstärker:
Die Logistik hat sich vom „Schmuddelkind“ über die „Arbeitsbiene“ zum „Möglichmacher“ entwickelt. Der tägliche Umgang mit dem Thema E-Commerce verändert die Wahrnehmung der Logistikwirtschaft und damit die Akzeptanz in der Politik und in der Gesellschaft.

Kernthese 3: Wirklich keine Flächen mehr!?
Die Zahl der verfügbaren Flächen nimmt ab, was die Entwicklung von Logistikimmobilien zu Alternativen zwingt, wie der Brownfield-Nutzung oder der Revitalisierung von Bestandsgebäuden in interessanten Lagen. Auch die Gebäudekonzepte werden durch den gestiegenen Leidensdruck innovativer, gerade in attraktiven Ballungsräumen – bspw. durch Mischnutzungen und architektonisch anspruchsvolles Design.

Kernthese 4: Bei den Versprechungen der Digitalisierung bitte auf dem Teppich bleiben.
Drohne, 3D-Druck und selbst Industrie 4.0 werden weder Immobilien noch Standorte maßgeblich verändern.

Kernthese 5: Automatisierung in der Höhe!
Die Gebäudehöhen von Logistikimmobilien werden mittel- bis langfristig steigen. Die Standortfaktoren Lohnkosten und Arbeitskräfteverfügbarkeit nehmen in ihrer Relevanz ab, während Automatisierungslösungen zunehmen. Dies kann auch in höheren Gebäuden geschehen.

Kernthese 6: Das Thema Nachhaltigkeit ist in der Realität angekommen

Nachhaltigkeit wird auch weiterhin ein ökologischer Hygienefaktor, eine ökonomische Grundvoraussetzung und ein soziales Argument im Ansiedlungsprozess sein – nicht mehr, aber auch nicht weniger.

Fazit

Insgesamt gilt für Logistikimmobilien, dass bauliche, layoutbezogene oder konzeptionelle Abweichungen von Standard-Logistikimmobilien nur in Einzelfällen zu erwarten sind. Lediglich innerhalb der Ballungsräume werden heterogene Nutzungsvarianten zunehmen. Bei den Logistikstandorten bleiben die etablierten Logistikstandorte konstant und werden nicht an Bedeutung verlieren, wenngleich sich Logistikstrukturen in Ballungsräumen verändern werden.

Eine weitere Erläuterung finden Sie auch in einem Gastbeitrag in der Ausgabe Drei 2017 des BVL-Magazins, welches Mitte Juli erscheint.

Neben der Logix-Initiative wurde die Studie von der Bayern LB, Flex, Group 7, Patrizia und Segro unterstützt. Die Studie kann auch als gedrucktes Exemplar über https://www.logix-award.de/neue-logix-studie-in-kernthesen/ kostenlos angefordert werden. Sie wird Ende Juli fertiggestellt sein und anschließend als Download bereitstehen.

In diesem Blog sollen Sie einen Einblick in die Entwicklung der unterschiedlichen Segmente der Logistik bekommen. Da die Logistik eine Querschnittsfunktion durch alle Branchen ist, finden Sie hier monatlich wechselnde Schwerpunkte, die sich einerseits aus den Kurzfristprognosen speisen, die wöchentlich in der DVZ veröffentlicht werden, und andererseits aus  aktuellen Veränderungen und Geschehnissen. Informationen werden also in den Kontext ihrer Auswirkungen auf die Entwicklung der Logistik in Deutschland gestellt.

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