Do‘s and Don‘ts im Logistikimmobilienneubau
Über 1,07 Mio. Quadratmeter neu gebaute Logistikfläche verzeichnet der Logistikimmobilien-Seismograph im ersten Halbjahr 2016. An die Öffentlichkeit dringen dabei häufig nur Bilder von der Grundsteinlegung oder vom letztlich fertiggestellten Neubau. Stolze Projektentwickler, strahlende Unternehmer und kommunale Repräsentanten blicken uns dann freudig von den Magazinen entgegen. Die Zeit zwischen Spatenstich und Go Live hingegen, verleitet oftmals weniger zum Lachen. Denn es gibt eine ganze Reihe an Stolperfallen, die den Erfolg eines Neubau-Projekts gefährden können. Ein zu enger Bauzeitplan, die permanente inhaltliche Änderung des Projekts, die zu späte Einbindung von Gutachtern oder Behörden sind nur einige Beispiele hierfür.
Potenzielle Stolpersteine lauern jedoch schon weit vorher – etwa bei der Standortentscheidung. Wird die falsche Lage gewählt, gefährdet das zwar nicht direkt den Bau der Immobilie, jedoch aber den langfristigen Erfolg des Nutzers. Denn nicht jeder Standort ist für jedes Geschäft geeignet. Je nachdem welche Logistikleistung im Neubau erbracht werden soll, sind die einzelnen Standortfaktoren unterschiedlich zu bewerten. Ein Speditionsumschlagslager beispielsweise muss zum einen in Autobahnnähe liegen und andererseits – wenn man vom Streckennetz ausgeht – optimal für Zustellungsort und -zeit angesiedelt sein. Da der Umschlag der Waren häufig in den Nachtstunden passiert, sollte der Standort außerdem über eine 24-h Genehmigung verfügen.
Unverhofft kommt oft
Dennoch, selbst bei sorgfältiger Standortwahl und akribischer Bauplanung können unvorhergesehene Ereignisse eintreten und ein Neubau-Projekt gefährden: Auf einem Gelände in Salzgitter, auf dem früher Munitionshülsen gefertigt wurden, sollte ein 30.000 Quadratmeter großes neues Logistikzentrum entstehen. Dass der Boden durch bekannte Altlasten als kritisch einzustufen ist, war bereits bekannt. Bei Erdarbeiten kamen dann jedoch auch Bunker mit extrem starken Mauern und entsprechenden Hohlräumen zum Vorschein. Plötzlich waren Wirtschaftlichkeit und der Zeitplan des Neubau-Projekts gefährdet. Eine schnelle Risikobewertung, der aktive Austausch aller Projektbeteiligten und die Zusammenarbeit mit den Behörden vor Ort führten letztlich zu einem erfolgreichen Projektabschluss.
Kommunikation auf Augenhöhe
Wie wichtig eine offene Kommunikation im Logistikimmobilienneubau ist, lässt sich an dieser Stelle am Neubau-Projekt eines Logistikdienstleisters auf dem Gelände des Düsseldorfer Hafens mit insgesamt 120.000 Quadratmetern verdeutlichen. Die Logistikimmobilie wird auf einem Erbpachtgrundstück in zwei Bauabschnitten realisiert und soll bis zum Ende dieses Jahres vollständig abgeschlossen sein. Direkt hinter dem Areal befindet sich allerdings das modernste Heizkraftwerk Europas, dessen kurzfristige und langfristige Belange es zu berücksichtigen gilt. Gleichzeitig sind aber auch die Interessen des Erbpachtgebers, die der Stadt Düsseldorf und die Anforderungen des Investors an den Standort zu koordinieren. Alle Interessengemeinschaften unter einen Hut zu bekommen ist eine Mammutaufgabe, die sich lediglich durch eine offene und aktive Kommunikation erfolgreich meistern lässt.
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