2 Jun 16

Intransparenz im deutschen Logistikimmobilienmarkt

Aus Sicht der Investoren gibt es verschiedene Kriterien, die für Investitionspotentiale in den verschiedenen Logistikmärkten sprechen. Dies sind die Entwicklung der jeweiligen Exportwirtschaft, die Konjunkturaussichten, die Entwicklung des Mietermarkts, die Renditeaussichten, und das potentielle Investmentvolumen. Darüber hinaus spielt die  Transparenz des Logistikimmobilienmarktes, insbesondere hinsichtlich der immobilienökonomischen Aspekte wie z.B. die nachhaltige Wertentwicklung der Immobilie, eine wichtige Rolle.

In meinem täglichen Job als Tenant Relationship Manager Logistics bin ich ständig weltweit unterwegs u.a. auch im Logistikweltmeistermarkt Deutschland. Viele von unseren Kunden sind in Deutschland ansässige Unternehmen. Data Mining, Datenabgleiche und umfassende Recherchen ermöglichen einen Vergleich der weltweiten Logistikmärkte. Als Holländer habe ich auf den deutschen Markt auch noch eine andere Sichtweise. Im Vergleich zu den angelsächsischen und internationalen Logistikmärten zeichnet sich der deutsche Markt eher durch Intransparenz aus. Dies bestätigen auch Gespräche mit zahlreichen Marktteilnehmern und unseren Kunden, die überwiegend international tätig sind.

Eine verbesserte Transparenz auf dem Logistikmarkt könnte durch die folgenden Maßnahmen erzielt werden:

  • Die Förderung einer Kultur der „transparenteren Daten“ von Seiten der lokalen Behörden und Unternehmen. Dies würde unterstützt durch den technologischen Fortschritte
  • Die Erkenntnis, dass eine fehlende Transparenz Investitionsströme behindert und Investitionsentscheidungen  erschwert bzw. zu Fehlinvestitionen führt.
  • Die Implementierung einer strengen Gesetzeslage zu den Bereichen Compliance und Corporate Governance. Der Bedarf wird noch verstärkt durch die Erwartungen der “Generation Y, Z und Alpha“, die  mehr Transparenz hinsichtlich der Regierungen und kommerziellen Organisationen fordern. Auch die  Macht der sozialen Medien verstärken dies
  • Weitere Verbreitung und einheitliche Bewertungssysteme hinsichtlich der Themen Nachhaltigkeit, Mindestenergiestandards und finanzielle Performance-Messung von nachhaltigen Logistikimmobilien.

Die End-to-End Supply Chain schafft eine ständige Optimierung der Distributionsstrukturen und Warenströme, jedoch ohne eine Transparenz der  strategischen Ansätze anderer Marktteilnehmer in der Logistik-Wertschöpfungskette. Eine engere und offenere Mentalität/Kultur sowie eine intensivere Zusammenarbeit in der Gesamtkette, sollten gefordert werden. Am Markt wird des Öfteren über  steigende Logistikkosten geklagt, wobei teilweise Logistikbetreibern keine vollumfängliche Kenntnis über ihre Kosten bzw. die Gesamtkosten der Supply-Chain haben. Diese Unkenntnis kann sogar zu Fehlinvestitionen bei Logistikimmobilien führen.

Weitere Details zum  Transparancy Index (insgesamt 115 unterschiedliche Faktoren), finden Sie unter Technical Note on JLL Transparancy Index und Subscore Ranking Table.

Aus dieser Tabelle geht auch hervor, in welchen Bereichen es an Transparenz im deutschen Markt fehlt. Dies sind die Bereiche Anlageperformance, Fundamentaldaten des Marktes und regulatorische und rechtliche Bedingungen.
Top 25 global ranking transparancy index

Die Intransparenz des deutschen Logistikmarkts führt dazu, dass Deutschland im Global Real Estate Transparancy Index (JLL, 2014) einen enttäuschenden 12. Platz belegt. Angeführt wird das Ranking von Ländern wie Frankreich, den Niederlanden, Irland und Finnland.  Dies kann u.a. ein Grund dafür sein, dass Investoren auf Länder ausweichen, die im Ranking vor Deutschland liegen. Ein Beispiel ist  Großbrittanien, wo in 2014 mit über 8 Mrd. € doppelt so viel in Logistik- und Industriehallen investiert wurde als in Deutschland.

Positiv zu erwähnen ist, dass diese Problematik erkannt wurde und renommierte Institute wie z.B. das Fraunhofer, und Bulwiengesa, versuchen die Problemfelder der speziellen Assetklasse zu erfassen und Lösungsansätze zu erarbeiten. Das Forschungsfeld wird jedoch immer komplexer. Brownfield Entwicklungen, E-Commerce und urbane Logistik, nicht bekannte Portfolioverkäufe, fehlende Marktkennzahlen, undurchsichtige Marktattraktivitätsangaben, Branchenverflechtungen (was gehört noch zu Logistik), unterschiedliche Interpretationen und Interessen von Investoren, Entwicklern und Nutzern, sowie neue Anforderungen aus Industrie 4.0, sind nur einige der zukünftigen Herausforderungen vor denen die Branche steht. Die meisten dieser Themen werden sowohl für die Logistikbranche als auch für die Forscher, eine beachtliche „Tour de Force “ werden.

Mit einem Augenzwinkern aus den Niederlanden darf ich ruhig behaupten, dass auch der deutsche Logistikimmobilienmarkt den Wandel zu mehr Offenheit und Transparenz schaffen wird.

Wenn man es schafft die größte Volkwirtschaft Europas und die viertgrößte Volkswirtschaft der Welt zu sein, wird es Deutschland auch gelingen die erforderliche Transparenz am Logistikimmobilienmarkt zu schaffen.

Quellen:

Bühren, K. (2016). Logistik brummt. Abgerufen 4. April 2016, von http://www.immobilien-zeitung.de/135100/logistik-brummt

Bulwiengesa (2015). Logistik und Immobilien: Viele Perspektiven, Eine Studie. Berlin: Bulwiengesa.

Fraunhofer IIS (2015). Logistikimmobilien – Markt und Standorte 2015. Fraunhofer-Arbeitsgruppe für Supply Chain Services SCS, 2015. Nürnberg, Fraunhofer.

Groenmeyer, Th. (2012). Logistikimmobilien vom Band: Standardisierung im gewerblichen Hochbau am Beispiel von Warehouse-Logistikimmobilien. Institut für Bauwirtschaft IBW, Kassel, Kassel University Press.

Jones Lang LaSalle (2014). Real Estate Raises the Bar: Data Disclosure and Technology Lift Transparency Levels. Global Real Estate Transparancy Index Report, 2014. Chicago: JLL.

Münchow, M.-M. (2012). Kompendium der Logistikimmobilie: Entwicklung, Nutzung und Investment. Wiesbaden, IZ Immobilien Zeitung Verlaggesellschaft.

 

Ein großes Dankeschön an Anne-Elise Briegel, Abt. strategisches Mietermanagement Deka Immobilien GmbH (München), für Ihre unermüdliche Unterstützung als Revisor bei die Grammatik und Rechtschreibung dieser Blog.

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